In questo primo episodio tratteremo del ruolo dell'Amministratore di condomino, dei limiti dei suoi poteri e delle conseguenze e dei rimedi esperibili dal singolo condomino di fronte a decisioni di un'amministratore di condominio dispotico.
In questo episodio analizziamo quando è possibile installare telecamere di videosorveglianza in condominio per prevenire ingressi non autorizzati e garantire la sicurezza delle parti comuni.
Vediamo quali sono i limiti previsti dalla normativa sulla privacy, se serve l’autorizzazione dell’assemblea e in quali casi il singolo condomino può agire autonomamente.
Come è cambiata l’assemblea di condominio con l’arrivo del digitale?
In questo episodio analizziamo convocazioni via email e PEC, riunioni in videoconferenza, voto a distanza e validità delle delibere online.
Tra opportunità e criticità, facciamo chiarezza su cosa è oggi consentito e quali sono i rischi pratici per condomini e amministratori.
Odori molesti e rumori eccessivi: quando diventano davvero illeciti in condominio?
In questo episodio analizziamo i limiti della normale tollerabilità, le differenze tra disturbo e illecito, e cosa può fare concretamente il condomino che subisce immissioni oltre la soglia consentita.
DELIBERA DI RINNOVO AMMINISTRATORE – CONDIZIONI ECONOMICHE.
Interessante DECRETO DEL TRIBUNALE DI URBINO N.R.G. 112 2025 del 13 04 2026 Pres.te Dott. Luigi Reale G. Rel. Dott.ssa Anna Mercuri
I COMPENSI IN CASO DI RINNOVO
Il nostro commento:
In merito all’ultimo motivo del ricorso ed in particolare, sulla questione della validità del rinnovo del mandato all’amministratore di condominio in assenza della specifica indicazione del compenso, come richiesto dall’art. 1129 c.c., si osserva che l’art. 1129 c.c., come riformato dalla L. 220/2012 (c.d. “Riforma del condominio”), prevede al terz’ultimo comma che: “La nomina dell’amministratore è nulla se non contiene, a pena di nullità, l’indicazione analitica del compenso spettante all’amministratore stesso.” Tale previsione normativa merita un approfondimento soprattutto in relazione alla differenza tra una nuova nomina e un rinnovo del mandato a un amministratore già in carica, in quanto occorre appunto differenziare la nomina dal rinnovo. La “nomina” dell’art. 1129 c.c. va riferita alla prima assunzione dell’incarico da parte di un soggetto estraneo, mentre il “rinnovo” si configura come prosecuzione di un rapporto preesistente. Pertanto, la nullità prevista dal terz’ultimo comma dell’art. 1129 c.c. riguarda esclusivamente la “nuova nomina” dell’amministratore e non il “rinnovo” del mandato a un soggetto già in carica. Ciò in quanto si può presumere la continuità delle condizioni precedenti, inclusa la conferma del compenso già concordato, salvo che non emerga una volontà diversa da parte dell’assemblea. Pertanto, la mancata indicazione del compenso non comporta la nullità automatica della delibera, se si tratta di un rinnovo tacito o esplicito. ( Trib. Napoli sent. 3660 del 12.04.2025; sentenza n. 664 del Tribunale di Roma del 16 gennaio 2023). Deduce in tal senso anche la produzione documentale versata in atti dove si rinvengono le delibere che approvavano i bilanci e contengono le spese per i compensi spettanti all’amministratore. A fronte di quanto argomentato, il ricorso va rigettato.
L’AMMINISTRATORE È RESPONSABILE PER NEGLIGENZA
Tribunale di Genova 2244/2025 del 6.10.25
L'amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari ad esso imposti Più specificamente, l'amministratore nei rapporti con i condomini è obbligato in base alla diligenza del mandatario, con la conseguenza che l'inosservanza dei doveri ai quali l'amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti, alla sua revoca e all'insorgere di responsabilità risarcitorie.
Il nostro commento:
Nella vita condominiale può accadere di imbattersi in un amministratore incompetente, che, con il suo operato, crei un danno ai condomini.
Il Tribunale di Genova nella sentenza sopra riportata ribadisce un principio ormai pacifico: se l’amministratore sbaglia venendo meno agli obblighi di legge a lui imposti deve pagare!
L’errore commesso dall’Amministratore causato da negligenza (ossia per mancanza di attenzione) o da un utilizzo improprio dei poteri a lui attribuiti, se crea un danno al Condominio, fa nascere in capo all’Amministratore l’obbligo di risarcire il Condominio e può rappresentare una giusta causa per la sua revoca.
Infatti, l’Amministratore è obbligato nei confronti del Condominio secondo la diligenza del mandatario, che si definisce qualificata, ossia è parametrata alle comuni competenze professionali che deve avere un Amministratore.
Perciò, ad esempio, l’Amministratore distratto, che approva un bilancio viziato da un errore contabile facilmente riconoscibile, sarà chiamato a rispondere del danno provocato al Condominio con i proprio portafoglio!
PER IMPUGNARE SI DEVE PROVARE IL PREGIUDIZIO!
Tribunale di Ascoli Piceno Sent. 170/2025 del 18.9.2025
Secondo principio univoco seguito dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, la legittimazione del condomino ad impugnare una delibera assembleare deve essere sorretta da un interesse concreto e rilevante del singolo alla sua caducazione, concernente la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio.
Il nostro commento:
Questa sentenza ribadisce un principio molto chiaro in materia condominiale: per impugnare una delibera è necessario dimostrare in giudizio il pregiudizio che rischia di subire il condomino.
Il pregiudizio, che deve consistere in un potenziale danno ad un interesse di un condomino, deve essere apprezzabile: cioè concreto e effettivo.
In assenza del requisito il condomino non può impugnare una delibera assembleare anche se questa si manifesta come pacificamente illegittima : in sostanza deve danneggiare proprio il condomino!
La sentenza del Tribunale di Ascoli, uniformandosi alla prevalente giurisprudenza di legittimità e di merito, ribadisce il concetto per cui un’impugnazione faziosa, mossa solo dall’interesse di un condomino puntiglioso di fare uno sgambetto al Condomino deve essere rigettata.
Perciò, ad esempio, va rigetta l’impugnazione di una delibera assembleare riguardante un edificio facente parte di super-condominio quando promossa da un condomino proprietario di un immobile situato in un edificio differente rispetto a quello sul quale produrrebbe effetti la delibera.
L’ASSEMBLEA PUÒ RATIFICARE LA SPESA STRAORDINARIA DELL’AMMINISTRATORE
Corte di Cassazione Sent. 20541/2025 del 21.7.2025
L'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni di gestione del condominio di cui all'art. 1135 cod. civ., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti, e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (Cass. n. 2246 del 1961; n. 3226 del 1963; n. 6896 del 1992; n. 2133 del 1995; n. 2864 del 2008; n. 18192 del 2009).
Il nostro commento:
L’Assemblea condominiale è l’unico organo deputato a decidere quali siano le attività che il Condominio deve svolgere o quali siano gli interventi di manutenzione o di miglioramento più opportuni. Tuttavia, esistono alcuni casi in cui l’Amministratore può procedere autonomamente, senza dover convocare preventivamente l’Assemblea.
Questa disposizione trova possibile applicazione tutte le volte in cui il lavoro in questione manifesti i caratteri dell’assoluta urgenza e necessità. In tutti gli altri casi l’operato dell’Amministratore è illegittimo e quest’ultimo potrebbe rispondere personalmente delle obbligazioni assunte.
Eppure c’è un caso nel quale la spesa effettuata dall’Amministratore è legittima senza che ricorra il presupposto dell’urgenza: quando l’Assemblea ne ratifica l’operato.
Infatti, l’Assemblea conserva il potere di legittimare l’operato dell’Amministratore anche in un momento successivo a quella in cui quest’ultimo ha effettuato la spesa ed esercita detta facoltà tramite la ratifica: quest’ultima consiste in un conferimento di potere successivo che sana il difetto originario di potere rappresentativo dell’Amministratore.
In conclusione, vogliamo sottolineare come seppur tale procedura è perfettamente regolare, come esposto dalla Suprema Corte nella recente sentenza in esame, rappresenta sempre un rischio per l’Amministratore che l’adotta.
L’Amministratore, infatti, si espone al rischio di dover rispondere in proprio dell’obbligazioni assunte verso terzi, se l’Assemblea non dovesse concordare con le spese sostenute dall’Amministratore e decida di non ratificare le relative spese.