In questo primo episodio tratteremo del ruolo dell'Amministratore di condomino, dei limiti dei suoi poteri e delle conseguenze e dei rimedi esperibili dal singolo condomino di fronte a decisioni di un'amministratore di condominio dispotico.
In questo episodio analizziamo quando è possibile installare telecamere di videosorveglianza in condominio per prevenire ingressi non autorizzati e garantire la sicurezza delle parti comuni.
Vediamo quali sono i limiti previsti dalla normativa sulla privacy, se serve l’autorizzazione dell’assemblea e in quali casi il singolo condomino può agire autonomamente.
Come è cambiata l’assemblea di condominio con l’arrivo del digitale?
In questo episodio analizziamo convocazioni via email e PEC, riunioni in videoconferenza, voto a distanza e validità delle delibere online.
Tra opportunità e criticità, facciamo chiarezza su cosa è oggi consentito e quali sono i rischi pratici per condomini e amministratori.
Odori molesti e rumori eccessivi: quando diventano davvero illeciti in condominio?
In questo episodio analizziamo i limiti della normale tollerabilità, le differenze tra disturbo e illecito, e cosa può fare concretamente il condomino che subisce immissioni oltre la soglia consentita.
Trib. di Reggio Calabria Dott.ssa Francesca Rosaria Plutino Sent. n. 1638/2025
<< Le conclusioni sono in linea con l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità che ha evolutivamente inteso il concetto di vizio e ha esteso l'applicabilità dell'art. 1669 cod. civ. intendendo il grave difetto non solo come fenomeno che possa pregiudicare la sicurezza e la staticità dell'edificio, ma anche come alterazione che menomando, così, in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima e la capacità della stessa di fornire l'utilità economica e pratica per cui è stata costruita (ex plurimis Cass. Civ. 8 maggio 2007 n. 10533). Secondo tale interpretazione ormai costante, costituiscono in linea generale 'gravi difetti' dell'edificio a norma dell'art. 1669 cod. civ. la realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o a non regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti etc.) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione ancorché non ordinaria e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti installati. >>
Il nostro commento:
Può accadere che in seguito alla consegna dell’opera di ristrutturazione dell’edifico condominiale, anche a distanza di anni, si manifestino fenomeni di infiltrazioni derivanti dalla mancata impermeabilizzazione corretta del lastrico oppure vi siano dei problemi con gli impianti installati, in questi casi cosa può fare il singolo condomino? La sentenza del Tribunale del capoluogo calabrese raccoglie insegnamenti della Suprema Corte in materia dei “gravi difetti” enunciati dall’art. 1669 c.c. La norma richiamata attiene alla responsabilità che grava sull’appaltatore, per dieci anni dalla consegna, per la rovina o i difetti di cose immobili. La sentenza riveste particolare importanza perché qualifica come gravi difetti anche quelli inerenti elementi secondari dell’opera effettuata al ricorrere di due condizioni: detti vizi devono compromettere la fruibilità e abitabilità dell’edifico e che siano eliminabili con interventi rilevanti. La conseguenza della qualifica dei vizi dell’opera quale “gravi difetti” è che questi possono essere rimossi dall’Amministratore nell’esercizio del suo potere di compiere atti conservativi delle parti comuni e che il risarcimento per il danno patito dal Condominio può essere fatto valere alternativamente dall’amministratore o dal singolo condomino, anche senza previa delibera assembleare che gliene conferisca il potere. In conclusione, l’orientamento giurisprudenziale richiamato dal Tribunale di Reggio Calabria riconosce un vero e proprio diritto ad ottenere il risarcimento del danno ai condomini nei confronti degli appaltatori che hanno svolto lavori presso l’edificio condominiale se all’esito di quest’ultimo si manifestano “gravi difetti”, anche se questi riguardano elementi secondari della struttura, senza dipendere dall’iniziativa dell’assemblea condominiale.
Corte di Appello di Reggio Calabria sent n. 940/2025 del 23/10/2025 dott.ssa Daniela Mazzuca
<< D'altronde, se l'amministratore è abilitato a svolgere una serie di attività connaturali alle sue funzioni, appare coerente che sia autorizzato ad esercitare anche le azioni giudiziarie dirette allo svolgimento delle stesse; in buona sostanza, ai poteri di gestione si accompagna sempre la rappresentanza attiva in giudizio e, dunque, sussiste una perfetta coincidenza tra poteri di ordine sostanziale e processuale, in linea con quanto disposto dall'art. 77 c.p.c. secondo cui la rappresentanza nel processo può essere conferita solo a chi sia titolare del medesimo potere con riferimento al rapporto sostanziale controverso e dedotto in giudizio. Diversamente, al di fuori di tali casi, il potere gestorio e, quindi, di impugnazione, compete all'organo sovrano del condominio e, quindi, all'assemblea sicché, in caso di contestazione – come nella specie - l'amministratore deve dare la prova di essere autorizzato a promuovere l'azione contro i singoli condomini o terzi, mediante la produzione della delibera dell'assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l'amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l'azione giudiziaria, sia pure in sede di successiva ratifica.>>
Il nostro commento:
L’Amministratore può autonomamente agire in giudizio per tutelare il Condominio oppure ha bisogno che l’Assemblea gli conferisca un apposito potere? La sentenza dalla Corte di Appello calabrese, partendo da un principio generale dell’ordinamento processuale che sancisce che può agire in giudizio chi ha il potere di esercitare il relativo diritto sostanziale, risponde in modo chiaro e una volta per tutte a questo quesito. In generale, l’Amministratore non è tenuto a chiedere puntualmente, per qualsiasi azione, la preventiva autorizzazione all’Assemblea. Infatti, l’Amministratore può svolgere autonomamente tutte quelle attività nell’interesse del condominio che siano di ordinaria amministrazione ed, in particolare, tra le altre, svolge tutte quelle attività volte a conservare i diritti sulle parti comuni, esegue le delibere, tiene la contabilità e si occupa di recuperare i crediti. Ora, se può farlo senza attribuzioni particolari dell’Assemblea, la Corte d’Appello nota correttamente come sia naturale che possa, nell’ambito di dette attività, anche intraprendere le azioni giudiziarie dirette allo svolgimento delle stesse. Parimenti, per tutte quelle attività che necessitano di previa delibera dell’Assemblea, allora dovrà essere autorizzato anche da quest’ultima per intraprendere un giudizio. In conclusione, per capire quali sono le attività processuali che l’Amministratore può svolgere autonomamente e, dunque, ben potrà ricorre al Giudice per ottenere un decreto ingiuntivo a fronte di un condomino moroso, mentre certamente non potrà intraprendere un’azione per accertare che una porzione del cortile è proprietà esclusiva del Condominio.
LAVORI STRAORDINARI: SE MANCA L’URGENZA PAGA L’AMMINISTRATORE
Trib. Imperia Sez. I, 3 Marzo 2025, sent. n. 112 Giudice Dott. Pasquale Longarini
<< Ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'amministratore ha il potere-dovere di attuare i lavori necessari e urgenti atti ad eliminare rischi per la stabilità e salubrità del condominio. Tali lavori devono essere o previamente deliberati dall'assemblea o successivamente ratificati. In assenza del requisito dell'urgenza, l'assemblea può sempre rifiutare l'esecuzione di lavori edili che, erroneamente realizzati dall'amministratore di sua spontanea volontà, esulano dal rapporto di mandato con il condominio e non sono, quindi, riferibili allo stabile rappresentato.>>
Il nostro commento:
Capita almeno una volta nella vita che, nell’assemblea condominiale, si dibatta del tema della necessità di svolgere lavori straordinari per mettere in sicurezza l’edificio. In questi casi, se l’Assemblea impiega troppo tempo a decidere, l’Amministratore può attuarli in autonomia, scegliendo la ditta e incaricandola personalmente di svolgere i lavori? La legge attribuisce all’Amministratore il compito di salvaguardare le parti comuni, quindi può agire autonomamente quando è necessario intervenire senza ritardo, cioè quando il rinvio dei lavori potrebbe causare un danno o aggravare una situazione già pericolosa. In questi casi, può incaricare direttamente un’impresa e far eseguire gli interventi, salvo poi riferire alla prima Assemblea utile. A quest’ultima spetterà, successivamente, il potere di ratificare l’operato. Tuttavia, se l’Amministratore ha erroneamente valutato l’esistenza dell’urgenza di fare i lavori, l’Assemblea può legittimamente rifiutarsi di ratificarli, deducendo appunto che sarebbe stato sua prerogativa scegliere che tipologia di lavori svolgere e quale ditta incaricare. In questi casi, l’Amministratore, avendo esercitato un potere che non gli competeva, sarà chiamato a rispondere in proprio nei confronti della Società terza che ha svolto i lavori. In conclusione, l’Amministratore può prendere l’iniziativa e far svolgere i lavori che vadano a eliminare i rischi per la sicurezza del condominio, ma deve stare attento, perché se non dovesse essere accertato a posteriori il carattere della necessità, dovrà rispondere personalmente dei costi dei lavori.
SUPERBONUS 110%…. PAGA CHI COMPRA O CHI VENDE?
Trib. di Nuoro G. Dott. Riccardo De Vito Sent. 422/2025 Depositata Il 26/09/2025
<< La tesi sostenuta dall'opponente, in base al quale le spese per lavori di straordinaria manutenzione – nel perimetro dei quali occorre senza dubbio far rientrare le opere inerenti al bonus 90% e al bonus 110% – sono da porre a carico di chi risulti proprietario dell'unità immobiliare al momento della approvazione dei lavori, a prescindere dal riparto, è senza dubbio fondata. Nella vicenda di causa, tuttavia, difetta la prova di una approvazione di tali lavori posta in essere prima del contratto di compravendita …, mediante il quale l'opponente ha conseguito la proprietà dell'unità immobiliare ubicata nel condominio .... Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che “ai fini dell'insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all'approvazione della delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria” (Cass. Civ. 18793 del 2020).>>
Il nostro commento:
Negli ultimi anni si è sentito tanto parlare del Superbonus 110% per la ristrutturazione degli immobili condominiali. L’agevolazione fiscale ha generato non pochi dubbi tra i condomini, soprattutto quando si intreccia con la compravendita di un immobile. Una delle domande più frequenti: se vendo casa mentre sono stati deliberati lavori straordinari, chi deve pagarli? Il venditore o l’acquirente? Infatti, il Bonus prevedeva la possibilità di recuperare fino al 110% dell’importo, che, però, andava in un primo momento corrisposto. Ecco, nel caso di vendita dell’immobile facente parte del condominio in cui sono stati svolti i lavori con il Superbonus 110% chi deve anticipare le somme? La sentenza in esame, rifacendosi ai principi generali della materia condominiale, correttamente, pone a carico di colui che era proprietario al momento della delibera dei lavori l’onere di pagarli, in quanto straordinari, ma non si ferma a questo. Infatti, aggiunge, richiamando la giurisprudenza di legittimità, che il momento che si deve andare a indagare, al fine di capire chi deve pagare, non è quello dell’assunzione di una delibera programmatica in cui il Condominio si impegnava in una successiva a discutere dell’approvazione dei lavori con il Superbonus 110%, ma bisogna vedere quando è stata approvata una delibera che determinasse, in concreto, i lavori da fare. In conclusione, dunque, il costo del lavoro di ristrutturazione andrà sostenuto da colui che era proprietario nel momento in cui l’Assemblea deliberava il lavoro o, quanto meno, decideva quale era l’oggetto dell’appalto e gli interventi da fare.
Cass. civ., Sez. 2 - , Ordinanza n. 16394 del 18/06/2025 Presidente: Dott. Antonio Scarpa.
<< In ipotesi di edificio in condominio, tutti i condòmini, non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali (nella specie, quelle di cui al d.m. n. 1444 del 1968), sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza.>>
Il nostro commento:
Se un privato costruisce troppo vicino chi è legittimato a far valere in giudizio la violazione, solo il condomino che ha l’immobile adiacente al manufatto o qualunque condomino? La costruzione di manufatti nella proprietà privata incontra dei limiti nei rapporti di vicinato e, in particolare, il limite del rispetto delle distanze legali. Non volendo in questo articolo parlare di quali sono e di come si calcolano le distanze (tema già trattato su questo sito in altri commenti), ci vogliamo qui concentrare su chi può far valere la violazione. In astratto, la legittimazione ad agire può essere duplice: può spettare sia al singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare direttamente interessata dalla costruzione, sia a qualunque condomino che intenda agire a tutela dell’intero condominio. La soluzione concreta dipende, infatti, dalla concezione del bene giuridico tutelato, ossia se il rispetto delle distanze è un interesse privato o condominiale, poiché solamente chi è titolare del diritto può agire in giudizio per la sua tutela. Quindi, se il diritto a non veder costruito entro tre metri è riconosciuto al solo proprietario dell’immobile sarà solo lui a poter agire, mentre se la distanza legale tutela il Condominio in quanto ente comune, potrà agire in giudizio qualsiasi condomino. Bene, la Suprema Corte ha sancito che il rispetto delle distanze legali è stato disposto nell’interesse collettivo di tutto il Condomino e che, di conseguenza, possono far valere la violazione tutti i condomini indistintamente tra di loro. In conclusione, dunque, la violazione delle distanze legali in ambito condominiale non è un tema che riguarda esclusivamente il singolo proprietario direttamente interessato!
PORTINERIA CONDOMINIALE: QUANDO È DAVVERO UN BENE COMUNE LO CHIARISCE LA CASSAZIONE.
Cassazione civile, sez. II, 10 Giugno 2025, n. 15528. Pres. Falaschi. Est. Guida.
<< in tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2, c.c., perchè destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa.>>
Il nostro commento:
Una delle questioni più frequenti nella vita condominiale riguarda la natura dell’alloggio del portiere: si tratta di un bene di proprietà del condominio oppure di un immobile privato? Di regola, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si presumono parti comuni locali per i servizi in comune come la portineria, salvo titolo contrario. La Suprema Corte, nella sentenza in esame, ha enunciato, nuovamente, il principio per cui per comprendere se l’alloggio del portiere sia di proprietà condominiale non ci si può limitare ad osservare l’uso attuale dell’immobile, il fatto che un locale sia utilizzato come abitazione del portiere, di per sé, non è decisivo. Infatti, il Giudice di merito deve indagare se, nel titolo originario, l’alloggio del portiere era stato destinato a questa destinazione o era stato venduto in proprio al portiere. Invero, nel momento in cui l’unico proprietario ha venduto la prima unità immobiliare si è costituito il Condomino, che per legge nasce nel momento in cui ci sono due proprietari diversi che hanno due o più immobili insistenti sulla stessa porzione di suolo. Per comprendere se l’alloggio del portiere è di proprietà condominiale, bisogna ritornare al momento di costituzione del Condomino e andare a vedere se espressamente, mediante una clausola, o anche implicitamente, l’originario proprietario dello stabile voleva che quell’immobile fosse concesso solamente in uso al portiere. In conclusione, l’alloggio del portiere si presume condominiale, ma per avere la certezza bisogna necessariamente tornare all’atto nativo del condominio e comprendere le volontà dell’originario proprietario quando ha venduto le singole unità abitative.
DISTANZA 3 METRI TRA COSTRUZIONI: COSA DICE LA LEGGE SULLA VEDUTA IN CONDOMINIO
Trib. di Lecce sent. n. 2500/2025 del 11/09/2025 Dott.ssa Viviana Mele
<< la S.C. ha evidenziato che l’art. 907 c.c., nel prevedere una distanza di 3 metri, ha compiuto un contemperamento delle opposte esigenze dei privati, anche laddove – come nel caso di specie – le unità abitative siano site in un complesso condominiale. L’elemento rilevante, dunque, è quello del limite minimo dei tre metri, al di sotto del quale il diritto di veduta del proprietario risulta violato>>
Il nostro commento:
Quando si costruisce in condominio quali sono i limiti da rispettare? Come noto un condomino può costruire sulla sua proprietà ma deve rispettare diversi limiti e in particolare, non può farlo a meno di tre metri dalla proprietà altrui. Il Tribunale di Lecce richiama nel passo in esame la giurisprudenza di legittimità, che anche noi abbiamo già avuto modo di trattare, che sancisce che nello stabile il limite di tre metri si è voluto trovare una composizione tra interessi contrapposti. Da una parte non si vuole precludere a priori il diritto del condomino di costruire sulla sua proprietà, dall’altra però non si vuole ledere il diritto di veduta che può avere un vicino, diritto che verrebbe inevitabilmente meno se gli venisse costruito un manufatto davanti alla finestra ad esempio. È importante sottolineare come i tre metri debbano essere calcolati non dal confine, ma dalla veduta ossia dal punto da cui si esercita l’affaccio, come ad esempio la finestra o il balcone. In conclusione, quindi, il legislatore ha ritenuto opportuno stabilire una distanza minima di tre metri dalla veduta del vicino, entro la qual non si può costruire!
Cassazione civile n. 25446 del 16-09-2025
<< Pertanto, alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell’anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest’ultima modalità contabile prevede che ci sia l’indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell’anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno; sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l’indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell’anno; sia quelle previste e deliberate nell’anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell’anno (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale). La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che, dunque, deve contenere (tra l’altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa competenza.>>
Il nostro commento:
In fase di delibera assembleare può capitare di discutere in merito alla regolarità e legittimità del bilancio condominiale, interrogandosi su cosa debba contenere davvero affinché non venga, poi, dichiarato illegittimo. La sentenza in esame della Suprema Corte ribadisce, nuovamente, come la natura del rendiconto condominiale non possa che essere mista. Infatti, se da un lato certamente deve essere inspirato al principio di cassa, rappresentando fedelmente le entrate e le uscite economiche nel corso dell’anno, dall’altra è necessario che faccia riferimento anche alle spese già assunte, ma che verranno contabilizzate negli esercizi successivi, utilizzando il criterio della competenza. Quindi, ad esempio, se il condominio delibera lavori nel 2024 ma li paga nel 2025, quella spesa deve comunque comparire nel rendiconto 2024. La stessa cosa riguarda i crediti: se il condominio incassa gli oneri condominiali li inserirà nell’anno di esercizio per il rendiconto di cassa, ma se un condomino avrebbe dovuto pagare ma ritarda, allora quello rappresenta un credito per il condominio che andrà inserito nel consuntivo secondo il principio di competenza. La Cassazione sottolinea come, solamente avendo riguardo ad entrambi i criteri, il rendiconto può assolvere al compito che gli ha affidato la legge: informare i condomini in modo trasparente e fedele sulla situazione economica del condominio. In conclusione, pertanto, il rendiconto non è solo quello che hai pagato, ma anche quello che devi ancora pagare e incassare e, affinché risulti inattaccabile, deve contenere sia i movimenti dell’anno in corso ma anche i futuri pagamenti già deliberati e previsti.
SI PUÒ COSTRUIRE UN MANUFATTO IN CONDOMINIO? I LIMITI IMPOSTI DAL RISPETTO DELLE DISTANZE E DALLA VEDUTA IN APPIOMBO.
Trib. Trani 23.05.2025 sent. n. 563
<< In tema di manufatti in condominio, è necessario per la loro realizzazione il rispetto sia delle distanze legali, ex art. 907 c.c., sia della veduta in appiombo. In mancanza di tali presupposti, è legittima la rimozione giudiziale nei confronti del condomino che ha installato la struttura. Anche la presenza di una clausola regolamentare contrattuale non può essere considerata come deroga convenzionale, nel caso in cui non sia formulata in modo espresso ed inequivoco.>>
Il nostro commento:
È sempre precluso a un condomino costruire un manufatto in condominio? La sentenza del tribunale pugliese tratta dei limiti che incombono su colui che vuole costruire e le conseguenze che ci sono in mancanza di rispetto dei limiti. In primo luogo, è necessario puntualizzare che cosa si intende per manufatto. Quest’ultimo è qualsiasi opera realizzata da un condomino o dal condominio che incide materialmente sulle parti comuni o sulle proprietà esclusive come ad esempio uan tettoia installata sul terrazzo, una veranda sul balcone, una chiusura di un portico o un gazebo stabile nel giardino condominiale. In casi come questi è necessario rispettare un duplice limite. Da una parte vanno rispettate le distanze legali per la veduta diretta e, perciò, non si può costruire a meno di tre metri dal vicino in linea orizzontale e dall’altra deve rispettarsi la veduta in appiombo, ossia la possibilità di affacciarsi e guardare direttamente verso il basso sulla proprietà del vicino. Il Giudice di Trani, poi, riconosce una tutela a colui che abbia subito una costruzione di un manufatto che non rispetti i limiti: può adire direttamente l’autorità giudiziale per chiedere che colui che l’ha costruita sia obbligato a rimuoverla. Infine, la sentenza specifica come i limiti dettati dalla legge siano derogabili solamente ove ci sia una pattuizione espressa, escludendo la possibilità che una generica clausola possa concedere di costruire manufatti senza rispettare le distanze legali e il diritto di veduta del vicino. In conclusione, non è esclusa a priori la possibilità di un condomino di costruire un manufatto nella sua proprietà o nelle aree condominiali, a patto che rispetti gli obblighi della legge in materia di distanze e vedute, pena l’obbligo di rimuoverle a sue cure e spese.
Trib. di Catanzaro G. Dott. Aleardo Zangari Del Prato Sent. n. 1909/2025
<< La prova della qualità di condomino al momento in cui si era svolta l'assemblea, ove … contestata, attenendo alla dimostrazione della legittimazione della parte attrice, non può che essere offerta attraverso la sola produzione di copia del titolo che abbia determinato l'acquisto del diritto sull'unità immobiliare e non sostituita dall'esibizione di documenti equipollenti >>
Il nostro commento:
Chi può impugnare una delibera assembleare? La risposta immediata e, che sembrerebbe essere scontata, è il condomino. Bene, tuttavia, possono verificarsi casi in cui potrebbe non essere agevole determinare chi abbia, in realtà, la vera legittimazione attiva per impugnare una delibera assemblare. Un caso tipico è quello in cui un per un appartamento c’è stata un avvicendarsi di diversi proprietari e, la questione poi deliberata, è stata in realtà più volte discussa in diverse e successive assemblee. La giurisprudenza sancisce che solamente colui che è proprietario nel momento in cui vi è stata la delibera ha la legittimità di impugnare e che la prova del diritto di proprietà può essere fornita solamente con l’atto di acquisto. Prevedendo questa condizione tassativa la giurisprudenza vuole sgomberare il campo da ogni eventuale incertezza sulla possibilità del futuro acquirente, che al momento della delibera assembleare avesse già stipulato il compromesso o il preliminare, di poter impugnare. In conclusione, il legittimato ad impugnare una delibera assembleare è solamente colui che era proprietario il girono in cui la delibera stessa è stata approvata!
Tribunale di Milano Sent. 7497/2025 del 8.10.2025
<< Va rigettata invece la domanda di rimborso delle spese del CTP formulata dall'attrice, siccome l'avvalersi della sua attività rientra nelle libere scelte della parte, non essendo risultata necessaria ai fini della lite e della sua assistenza, per quanto in atti accertato (Cass 4357/2003 e Cass. n. 6056/1990, Cass. n. 3716/1980). >>
Il nostro commento:
La sentenza in esame ha ad oggetto una casistica molto frequente nella prassi: un attore vincente che richiede al giudice la condanna della controparte anche a rifondere le spese che ha dovuto sostenere per pagare il proprio consulente tecnico. Il principio sottostante è molto semplice: il danneggiato deve tenere indenne il danneggiato di tutte le conseguenze derivanti dal fatto illecito. Infatti, il risarcimento del danno extracontrattuale, quale può essere quello derivante da un’infiltrazione oppure quello subito a causa di rumori che superano la soglia della normale tollerabilità, deve essere commisurato ai sensi 1223 c.c. alla perdita subita e al mancato guadagno del danneggiato, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta. La sentenza in oggetto precisa, dunque, che un danneggiato che vede accolta la propria domanda di risarcimento non vedrà in automatico rimborsata la spesa sostenuta per assumere un CTP, poiché tale spesa non è diretta conseguenza del danno subito. In conclusione, la spesa verrà risarcita solamente ove il danneggiato dia prova della necessità ai fini della lite dell’assistenza del CTP e dimostri, dunque, che la spesa non è derivata da una sua scelta libera, ma che si è resa indispensabile per accertare la situazione di fatto e tutelare il proprio diritto.
Trib. di Termini Imerese Giudice Dott.ssa Maria Margherita Urso Sent. n. 1362/2025
<< A differenza del fondo cassa che ha una durata permanente e continua visto che fa riferimento alle spese ordinarie e quotidiane, il fondo speciale è temporaneo, inoltre, la costituzione di un fondo speciale avviene in assemblea straordinaria, contestualmente ai lavori straordinari deliberati e per l'approvazione è necessaria una maggioranza qualificata, ovvero almeno la metà dei millesimi totali dell'edificio e dei partecipanti. >>
Il nostro commento:
Può accadere che l’amministratore richieda al condomino il pagamento di bollettini con la dicitura “fondo speciale”, anche a breve distanza da quanto già versato per il fondo cassa. È corretto dover pagare due volte in poco tempo? La differenza tra i due fondi è sia sostanziale che funzionale ed è ben esposta dal passaggio della sentenza in commento. Infatti se da una parte il fondo cassa è permanente, essendo essenziale per poter far fronte alle spese ordinarie che deve sostenere un Condominio, il fondo speciale è temporaneo e può essere costituito solamente in coincidenza di lavori straordinari e una volta che quest’ultimi saranno terminati, lo stesso fondo è destinato a sparire. Inoltre, ulteriore differenza, attiene al quorum necessario per la costituzione. Il fondo speciale può essere costituito solamente in assemblea straordinaria e con una maggioranza qualificata, ossia con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio. In conclusione, dunque, è ben possibile che il singolo condomino sia chiamato a pagare a stretto giro sia un bollettino avente l’intestazione del fondo cassa e sia recante l’intestazione fondo straordinario, avendo i due fondi finalità e scopi profondamente diversi e non contrastanti tra loro.
Cass. civ., Sez. II, Sent. n. 6620 del 19/03/2026
<< ... la cessazione della destinazione di alcuni locali del condominio ad alloggio del portiere ... può anche desumersi dalla volontà univoca, persino tacita, dei condòmini, e dall'uso concreto e costante che della stessa cosa è stato fatto. >>
Il nostro commento:
La sentenza della Cassazione tratta il tema della condominialità dei locali adibiti ad alloggio del portiere e in particolare della possibilità che lo stesso perda la sua originaria natura condominiale. In particolare, seppur l’alloggio del portiere rientra tra i beni condominiali ai sensi dell’art. 1117 c.c., va tenuto distinto dalle scale, dai muri o dalle tegole del tetto, poiché quest’ultime devono essere considerate beni comuni necessari, mentre l’alloggio del portiere è un bene comune funzionale, ossia è un bene comune per la destinazione che il Condominio gli ha improntato. Per tale ragione, se viene meno la funzione del bene e il Condominio decide, con una volontà univoca, anche non scaturente da una delibera assembleare, che vuole dissociarlo dal fine prestabilito, questo perde il carattere della condominialità. La conseguenza della perdita della condominialità del bene è che lo stesso viene sottoposto alla disciplina della comunione ordinaria. Da ciò discende l’importante e diretta conseguenza che ciascun condomino, senza necessità di alcun provvedimento dell’Assemblea, può chiedere la divisione della comunione e chiedere che l’immobile, che un tempo era adibito ad alloggio del portiera, venga venduto!
Trib. Lecco sez. I, 23 ottobre 2025, Sent. n. 507
<< Nel condominio, la piantumazione e il mantenimento di un albero di alto fusto nelle immediate vicinanze del balcone di un condomino, tale da togliere aria e luce, oltre che limitare l’affaccio e la vista, integra un uso alterato della cosa comune in violazione dell’art. 1102 c.c.; accertato il pregiudizio e l’inerzia del condominio, ed qualora la potatura drastica sia sconsigliata dal parere tecnico, è legittimo l’ordine di rimozione della pianta. >>
Il nostro commento:
È possibile chiedere a un Giudice di ordinare a un Condominio di rimuovere una pianta che, eretta davanti al balcone di proprietà esclusiva, toglie aria e luce all’appartamento? Il Tribunale di Lecco nella sentenza sancisce un vero e proprio diritto del condomino a veder tagliato l’albero al ricorrere di alcune condizioni. In primo luogo, il Giudice fa riferimento alla normativa che regola in condominio l’utilizzo delle cose comuni. In particolare, è fatto divieto a ciascun condomino di alterare la destinazione economica della cosa comune e vietare a gli altri proprietari di fare un uso paritario. In secondo luogo, affinchè sorga il diritto del singolo condomino ad ottenere la rimozione dell’albero, il Giudice richiede che ci sia da una parte un’inerzia del Condominio e dall’altra richiede che un intervento conservativo, come nel caso in esame sarebbe potuto essere una potatura dell’albero, sia sconsigliata da un tecnico. Infatti, il parere dell’esperto esclude altre soluzioni praticabili e riconduce l'abbattimento alla categoria degli atti necessari per il ripristino dell'uso legittimo della cosa comune. In conclusione, se ricorrono tutti gli elementi sopra enunciati, esiste un vero e proprio diritto per il condomino a chiedere a un Giudice di ordinare al Condominio, a spese di quest’ultimo, di tagliare e rimuovere l’albero.
Corte di Appello Milano sez. III, 11 giugno 2025, Sent. n. 1693
<< La trasformazione del sottotetto da locale accessorio ad appartamento abitabile comporta la revisione della tabella millesimale allegata al regolamento condominiale se il cambio di destinazione d'uso abbia comportato un aumento del valore della proprietà per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Soltanto nel caso delle tabelle convenzionali c.d. pure, caratterizzate dall'accordo a mezzo del quale i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, dichiarino espressamente di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita ad una ”diversa convenzione”, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.>>
Il nostro commento:
Se un condomino trasforma un sottotetto in un appartamento si devono cambiare i millesimi o essendo già parte della sua proprietà è stato già considerato al momento della redazione delle tabelle condominiali? L’interessante tema è trattato, dalla sentenza della Corte di Appello milanese, sotto un duplice aspetto. Da una parte ribadisce l’automaticità della revisione delle tabelle ove, in seguito all’azione di ristrutturazione di un condomino, il suo immobile abbia avuto un incremento del valore superiore a un quinto e dall’altra sottolinea il limite a tale meccanismo in presenza di tabelle convenzionali c.d. pure. L’art. 68 disp. att. c.c. ha, infatti, previsto un vero e proprio procedimento automatico di revisione delle tabelle che scatta con la semplice richiesta di un singolo condomino. Il motivo della previsione normativa è da riscontrare nella volontà di evitare che il voto contrario del condomino che ha aumentato il valore del proprio immobile possa paralizzare la revisione delle tabelle. La sentenza, inoltre precisa come la revisione automatica incontri un vero e proprio limite nelle tabelle convenzionali pure, ossia quelle in cui i condomini abbiano pattiziamente determinato le quote in modo difforme da quanto ha previsto la legge. In questo secondo caso, allora, valorizzando la volontà dei condomini, non ci sarà un’automatica regolazione delle tabelle, che dovrà di converso essere nuovamente pattiziamente accettata. Al fine di compiere una corretta modifica delle tabelle millesimali è necessaria una perizia di un tecnico e un nuovo computo, che la legge pone, in ogni caso, a carico del condomino che ha incrementato il valore del proprio immobile
Tribunale di Roma Sent. 13651/2025 del 6.10.2025
<< Tanto premesso, osserva il giudicante, che in materia condominiale, pur non trovando diretta applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società, è comunque necessario che il rendiconto, per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci, deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve essere intellegibile onde consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale requisito (vedi gli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale) costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite. La situazione patrimoniale deve rispettare il criterio di cassa che consente di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale.>>
Il nostro commento:
Nella sentenza in commento il Giudice romano ha ribadito un principio importantissimo in materia condominiale: il bilancio deve essere redatto dall’Amministratore di condominio in modo chiaro, preciso e verificabile, in modo tale di renderlo comprensibile e controllabile dai singoli condomini! Infatti, seppur non trovano in materia applicazione i rigorosi principi previsti dalla legge in materia di diritto societario, il bilancio condominiale deve essere privo di vizi e deve essere sempre accompagnato dalla documentazione delle spese sostenute. Inoltre, la redazione del bilancio deve inspirarsi al criterio di cassa che permette agevolmente di confrontare le spese e i movimenti del conto corrente, a tal proposito ogni spesa deve essere accompagnata dalla relativa operazione contabile. La sentenza, facendo una ricognizione ordinata dei principi generali che governano la redazione del bilancio condominiale, fa emergere la necessità del rispetto di detti principi che sono sanciti a tutela dei condomini. In conclusione, il condomino, che si accorga che il rendiconto condominiale non è redatto secondo i criteri richiamati dalla sentenza del Tribunale capitolino e non sia accompagnato dai singoli giustificativi di spesa e dalle relative operazioni contabili, può impugnare la delibera di approvazione del bilancio affinchè ne venga accertata l’illegittimità!!
Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2025, sent. n. 15318. Pres. Falaschi. Est. Scarpa.
<< Il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea, che contenga errori nel prospetto dei conti individuali per successivi periodi di gestione e che non sia altrimenti idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa, deve essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c.; se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso titolo idoneo nei confronti del singolo condomino, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito.>>
Il nostro commento:
Se un rendiconto condominiale riporta degli evidenti errori, il condomino può stare tranquillo e contestarli quando vuole o lo deve impugnare tempestivamente? Il passo della sentenza della Cassazione in esame ribadisce e consolida principio ormai saldo nella materia condominiale. Esiste un vero e proprio onere per il condomino di impugnare il rendiconto consuntivo che sia errato, in quanto non rispettoso dei principi della chiarezza e trasparenza, nel termine di 30 giorni dalla sua approvazione nell’assemblea condominiale. Peraltro, come noto, la mancata impugnazione della delibera priva i condomini di qualsiasi rimedio volto a contestare le eventuali irregolarità, errori o carenze informative del rendiconto, fatte salve le ipotesi di nullità. In caso contrario, l’Amministratore potrà regolarmente e legittimamente agire nei confronti del condomino che risulta moroso, in virtù di quanto emerge dal rendiconto consuntivo, essendo quest’ultimo valido titolo per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, anche ove riporti degli errori palesi. In conclusione, per la necessità della certezza dei rapporti economici interni a un condominio, il silenzio del singolo condomino è più grave degli errori del rendiconto.
Tribunale di Roma Sent. 13794/2025 del 8.10.2025
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Il nostro commento:
La sentenza del Tribunale capitolino si sofferma su un tema interessante per la sua frequenza nella vita condominiale soprattutto delle grandi città: quando un condominio è composto da più scale autonome, la decisione inerente una sola di queste deve essere deliberata dall’Assemblea condominiale generale o solamente dai condomini della scala di riferimento? La norma decisiva in materia è l’art. 1123 c.c. che prevede che le spese derivanti dalla manutenzione di beni comuni propri di una sola scala del condominio spettino solamente a coloro che ne traggono utilità: si tratta di una tipica ipotesi di condominio parziale, nella quale determinati beni o servizi sono destinati all’uso di un gruppo ristretto di partecipanti al condominio. Ne consegue, dunque, che, se solamente una parte dei condomini dovrà sostenere le spese, spetterà solamente a questi il diritto di decidere in merito ai beni comuni: per tale ragione l’Amministratore è chiamato a convocare in Assemblea solamente quei condomini che possono beneficiare della spesa da discutere. In conclusione, quindi, una delibera assembleare assunta da una Assemblea condominiale generale che deliberi su un intervento relativo a una sola scala è illegittima, poiché assunta da un’assemblea composta anche da soggetti privi di interesse alla decisione, e pertanto, può essere impugnata dal condomino proprietario dell’immobile appartenente alla scala oggetto!
Tribunale Di Reggio Calabria G. Dott. Francesco Campagna Sent. n. 1552/2025 del 17/10/2025
<< ciascun singolo condomino può agire in giudizio, senza necessità di alcuna previa delibera assembleare, per far valere i diritti dell'ente comune (condominio) lesi dall'inadempimento dell'amministratore agli obblighi sullo stesso gravanti in conseguenza della nomina, sia quale personale mandante e, quindi, parte contrattuale del rapporto obbligatorio con l'amministratore, sia quale rappresentante degli altri condomini, anch'essi parte singolarmente del rapporto contrattuale di mandato. >>
Il nostro commento:
La sentenza in esame tratta il tema della possibilità per il singolo di fare causa, in difesa del Condominio, senza una preventiva autorizzazione dell’Assemblea condominiale. In generale, il diritto di azione del singolo esiste perché ogni condomino ha un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Questo diritto potrebbe essere compromesso da una negligenza o dall’immobilismo dell’Assemblea. Per tale motivo, al singolo condomino, è riconosciuta una legittimazione processuale concorrente con quella dell'amministratore, anche nei confronti dei terzi. Tuttavia, la particolarità della sentenza del Tribunale calabrese è questa: il singolo può agire, nell’interesse del Condominio, anche contro l'amministratore stesso per il suo inadempimento. Dunque, vi è un elemento ulteriore, rispetto all’azione per la tutela dei beni comuni, ossia: l'azione può essere esercitata nei confronti di colui che dovrebbe rappresentare il Condomino. In conclusione, quindi, la giurisprudenza riconosce al singolo condomino il potere di agire autonomamente nei confronti dell’Amministratore inadempiente, nell’interesse del Condominio. Tuttavia, non è un’azione da esercitare a cuor leggero: il condomino attore, infatti, deve stare attento perché, in caso di soccombenza, nonostante l’azione sia stata posta in essere nell’interesse del Condominio, sarà solamente lui obbligato a pagare le spese processuali.
Tribunale di Roma Sent. 13406/2025 del 1.10.2025
<< Al punto 3) era invece stata deliberata l'autorizzazione concessa sempre al condomino Attore di rideterminare “a propria cura e spese” i millesimi delle due unità immobiliari ricavate dal frazionamento dell'originario unico appartamento contraddistinto dall'interno 3 e di aprire le tracce sul soffitto dell'androne per collegare il contatore a servizio del nuovo appartamento ricavato dal frazionamento con l'obbligo di ripristinare gli intonaci e provvedere alla ripitturazione. Secondo le attrici tale decisione si poneva in contrasto con l'art. 5 del regolamento di Condominio che disponeva testualmente “L'edificio è diviso in 15 appartamenti di proprietà individuale” … Le domande attoree sono infondate e vanno rigettate…. Trattandosi di frazionamento orizzontale senza variazione di destinazione catastale l'assemblea ha ritenuto che non occorresse procedere alla revisione totale dei millesimi, ma solo all'attribuzione del valore millesimale alle due nuove unità ricavate dal frazionamento, secondo il criterio proporzionale riflettente i volumi ed i vani dei nuovi appartamenti rapportati al valore originario della precedente unica proprietà. Diverso sarebbe stato il caso in cui vi fosse stata anche variazione di destinazione d'uso di uno o di entrambi i nuovi appartamenti (da residenziale ad ufficio) giacché una tale modifica avrebbe inevitabilmente inciso, in proporzione, anche sul valore delle altre unità immobiliari ed avrebbe perciò richiesto una specifica e preventiva decisione da parte dei condomini. Nel caso di specie si è al di fuori di tale ipotesi per cui la delibera di cui al punto 3) all'o.d.g. dell'assemblea del 27.4.2023 non può dirsi viziata (non essendo pregiudizievole né per le attrici, né per gli altri condomini, dovendo questi mantenere gli originari valori millesimali ed essendo esonerati da ogni spesa). In ogni caso l'accettazione dei valori delle due nuove unità immobiliari dovrà comunque poi passare al vaglio della collettività condominiale in altra assemblea (deputata all'approvazione) perché sulla base dei nuovi valori dovranno poi essere ripartite nei rendiconti futuri le spese comuni. >>
Il nostro commento:
La sentenza in commento riguarda una fattispecie particolare: un condomino che fraziona il proprio immobile può autonomamente ricavare le tabelle millesimali dallo stesso. In particolare, il Tribunale romano è stato interrogato in merito alla possibilità per un singolo condomino, in seguito al frazionamento del proprio immobile, di rideterminare “a propria cura e spese” i millesimi delle due unità immobiliari ricavate dal frazionamento dell'originario unico appartamento senza che sia necessaria la revisione totale dei millesimi. A fondamento della decisione il Giudice ha osservato come il frazionamento di un immobile e la relativa redazione dei millesimi di ogni singolo nuovo appartamento non incida sulla posizione degli altri condomini. Infatti, a ben vedere gli altri condomini non subiscono alcun pregiudizio dalla rideterminazione, in quanto la somma dei millesimi dei due nuovi appartamenti da come risultato i millesimi dell’appartamento originariamente indiviso. In conclusione, se il proprietario fraziona il proprio appartamento senza cambiare la destinazione d’uso delle nuove unità non è necessario rifare l’intera tabella millesimale del condominio, ma sarà sufficiente attribuire i millesimi alle due nuove unità in proporzione al valore dell’appartamento originario. La sentenza, tuttavia, tiene fermo un importante principio: dalla divisione non deve derivare alcun pregiudizio per gli altri condomini. Questo potrebbe accadere, ad esempio, se una delle nuove unità venisse trasformata in ufficio o in attività commerciale, incidendo così sul valore complessivo delle altre proprietà. In ogni caso, la nuova ripartizione dei millesimi dovrà essere sottoposta all’approvazione dell’assemblea condominiale, che dovrà utilizzarla per la futura ripartizione delle spese.
Tribunale di Roma Sent. 12951/2025 del 23.9.2025
<< Nel condominio edilizio, così come in ogni forma di comunione, i soli partecipanti hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell'assemblea. L'art. 1137 c.c. è chiaro nell'affermare che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie "per tutti i condomini" (comma 1) e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni "condomino" assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento (comma 2). Facendo, pertanto, applicazione dei principi enunciati dalla Suprema Corte (vedi da ultimo Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 27162 del 25/10/2018) lo status di condomino, e cioè di "avente diritto" a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l'attore non è un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. E' inevitabile che l'accertamento del difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione dell'assemblea non sia soggetto a preclusioni, non potendosi accordare siffatta azione a chi, alla stregua della sua stessa domanda, non abbia titolo per farla valere. Il diritto di prendere parte all'assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competono, per il disposto dell'art. 1137 c.c. ai soli titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, e ciò anche in caso di locazione della singola unità immobiliare, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per le quali, ai sensi dell'art. 10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire l'autorità giudiziaria, sono attribuite ai conduttori. >>
Il nostro commento:
La sentenza in commento aiuta a comprendere chi sia titolare del diritto di partecipare e successivamente, nel caso, a impugnare una delibera assembleare. Gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea e ad impugnare le delibere sono solo i condomini, cioè i titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, dunque, i proprietari degli immobili! Ciò a prescindere dal fatto che l’immobile sia stato concesso in locazione a qualcuno. In questo caso vi è solamente come deroga la possibilità concessa all’inquilino di partecipare all’assemblea condominiale in cui si tratti il tema della gestione dei servizi di riscaldamento e dell’aria condizionata. In tutti gli altri casi l’inquilino non è titolare del diritto di partecipare o di impugnare la delibera assembleare. Infatti, la carenza della qualifica di condomino non permette di impugnare la delibera assembleare in nessun caso. La preclusione è talmente stringente che l’assenza della qualifica, con conseguente carenza di interesse a impugnare, può essere rilevata in ogni stato del giudizio. In conclusione, poiché la decisione dell’Assemblea è vincolante per tutti i condomini ai sensi dell’art. 1137 c.c., solamente questi ultimi sono gli aventi causa legittimati a partecipare in Assemblea e a impugnare la delibera, in quanto, secondo un principio generale dell’ordinamento italiano solo coloro che devono sopportare le conseguenze di una decisione hanno anche il diritto di incidere su di essa ed eventualmente impugnarla.
Corte d’Appello di Salerno Sent. 924/2025 del 1.11.2025
<< Rileva altresì la Corte che, in ogni caso, indipendentemente dalla natura comune o esclusiva dei frontalini sotto il profilo architettonico, occorre considerare che nella specie le spese da ripartire hanno riguardato interventi finalizzati alla messa in sicurezza della facciata dell'edificio, attraverso lavori di spicconatura urgenti finalizzati ad eliminare parti ammalorate e pericolanti dei frontalini. La circostanza che la problematica abbia riguardato le facciate dell'edificio e gli intradossi ed i frontalini dei balconi si rileva dalla relazione Scheda Statistica- Rapporto d'intervento del Vigili del Fuoco del 19.07.2017, dall'ordine di servizio del 09.10.2017 del Direttore dei Lavori , dalla relazione del tecnico in caricato dal Condominio … che ha redatto una relazione sulle condizioni manutentive delle facciate condominiali. In siffatte evenienze le spese necessarie alla rimozione degli elementi pericolosi (intonaci, cemento, frontalini, cornicioni) rientrano nell'ambito degli obblighi di conservazione delle parti comuni cui è tenuto l'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c. e devono essere sostenute dal condominio anche qualora gli elementi in questione insistano su strutture in proprietà esclusiva. Pertanto, anche laddove gli appellanti avessero offerto elementi idonei ad escludere la natura comune dei frontalini sotto il profilo estetico, la finalità degli interventi effettuati, consistenti in lavori urgenti di messa in sicurezza della facciata per la rimozione di una condizione di pericolo per condòmini e terzi, giustificava l'imputazione delle spese all'intera compagine condominiale. Ne consegue la correttezza della delibera impugnata. >>
Il nostro commento:
La Corte di Appello campana nella sentenza si occupa della questione relativa all’individuazione del soggetto competente a sostenere le spese inerenti alla rimozione d’urgenza dei frontalini pericolanti. Prima di enunciare la regolarità o meno della delibera, i Giudici vogliono eliminano il campo da incomprensioni preliminari: non ha alcun rilievo nel caso in esame se i frontalini devono essere considerati privati o di natura condominiale! L’aspetto che rileva è la necessità di svolgere lavori urgenti. La competenza a effettuare i lavori necessari per la conservazione delle parti comuni è riservata all’amministratore ai sensi dell’art. 1130 c.c.. Le spese per i lavori, essendo volti a tutelare i condomini e i terzi, devono essere sostenute dal condominio anche se inerenti a parti di proprietà privata. Questo avviene perchè il lavoro è volto a prevenire un eventuale danno a soggetti che ai sensi dell’art principio cardine è quello per cui
Tribunale di Roma G. Dott. Simone Tablò Sent n. 3279/2026 del 3.3.2026
<< l'istanza di mediazione, pertanto, pur non dovendo formalmente presentare lo stesso contenuto dell'atto giudiziario, deve comunque prospettare tutti gli elementi fattuali posti a fondamento della eventuale domanda dinanzi all'organo giudiziale. E ciò per due ordini di motivi: a) per permettere al procedimento di mediazione di assolvere efficacemente la propria funzione deflattiva, corroborata dalla eventuale sanzione di improcedibilità della domanda; b) per consentire alle altre parti del futuro processo di conoscere la materia del contendere, di valutare le ragioni avversarie e di prendere posizione su di esse, svolgendo le eventuali difese che possano condurre ad una soluzione conciliativa o anche solo determinare una riduzione del thema decidedendum in sede processuale. Ne segue che una domanda giudiziale anche solo in parte diversa - cioè "asimmetrica" sotto il profilo del petitum e/o della causa petendi - rispetto a quella introdotta nella mediazione deve essere considerata domanda nuova e, quindi, come tale, non idonea a superare il giudizio sulla procedibilità.>>
Il nostro commento:
La sentenza in commento, seppur non riguardante esclusivamente la materia condominiale, assume certamente un significato pregnante anche in questo ramo del diritto, essendo quest’ultima ricompresa tra le materie sottoposte a mediazione obbligatoria. Il procedimento di mediazione regolato dal D. Lgs. 28/2010, è stato introdotto nel nostro ordinamento con un fine deflattivo del contenzioso, ossia nella speranza del Parlamento di ridurre il numero di giudizi. Ciò sarebbe dovuto accadere in ragione dell’obbligo che incombe sulle parti, prima di introdurre un giudizio dinnanzi al Tribunale, di incontrarsi davanti a un mediatore il quale ha come compito quello di tentare di conciliare le parti in via stragiudiziale, evitando a un futuro giudice di avere una causa in più da decidere. Il Tribunale di Roma, partendo e valorizzando il ruolo della mediazione, ha statuito che se vi è asimmetria tra la domanda proposta nel procedimento di mediazione e quella proposta nel successivo giudizio, l’obbligo imposto alle parti dal D. Lgs. 28/2010 non può considerarsi assolto. Con la conseguenza che, in tali casi, il giudice deve dichiarare l’improcedibilità della domanda e la parte sarà costretta a promuovere un nuovo procedimento di mediazione prima di poter agire in giudizio. Nel motivare la conclusione alla quale è giunto il Tribunale sottolinea come una domanda di mediazione difforme alla successiva domanda proposta nel giudizio non sarebbe idonea a permettere alle parti di verificare concretamente se siano disposte a conciliare. In effetti ciò può accadere solo se le parti sono messe nelle condizioni di effettuare un giudizio prognostico sulle domande che la controparte potrebbe proporre in un eventuale giudizio. Anche se il principio espresso nella sentenza è pacifico nei suoi termini generali, la rilevanza della sentenza del Tribunale di Roma si riscontra nella specificazione del principio stesso: la condizione di procedibilità non è assolta neanche se la domanda è parzialmente asimmetrica. Questo nella pratica può avvenire spesso: si pensi, ad esempio, al caso in cui un condomino avvii la mediazione chiedendo l’annullamento di una delibera assembleare e, successivamente, introduca in giudizio anche una domanda di risarcimento del danno non prospettata in sede di mediazione. La seconda domanda dovrà essere considerata nuova e pertanto dichiarata improcedibile. In conclusione, la mediazione deve riguardare esattamente gli stessi fatti e le stesse domande che saranno poi eventualmente portati davanti al giudice, in caso contrario, la parte rischia che la domanda proposta in giudizio venga dichiarata improcedibile per mancato esperimento della mediazione obbligatoria.
Tribunale di Bari Sent. 3725/2025 del 13.10.2025
<< l'eventuale caducazione del titolo giudiziale provvisoriamente esecutivo in epoca successiva alla fruttuosa conclusione dell'esecuzione forzata, legittima il debitore che l'ha subita (o asserito debitore, in caso di revoca integrale del titolo) a promuovere nei confronti del creditore procedente un autonomo giudizio per la ripetizione dell'indebito >>
Il nostro commento:
La situazione trattata nella sentenza in esame è particolarmente complessa: un debitore (o presunto tale) ha corrisposto quanto dovuto al creditore in virtù di un titolo che successivamente al pagamento si è dimostrato infondato. In particolare, la vicenda nasce da un debitore che subisce l’esecuzione forzata in forza di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che corrisponde il dovuto al creditore, ma in un secondo momento, all’esito del giudizio di opposizione, si dimostra che il titolo è infondato. Il Tribunale di Bari, conformemente alla giurisprudenza di legittimità e di merito, riconosce in capo al debitore protagonista della vicenda sopra esposta un diritto ad ottenere la restituzione di quanto versato. Il diritto del debitore esecutato è fondato sull’art. 2033 c.c. che prevede che chiunque ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto a riottenere ciò che ha pagato. Ma non solo!! La somma che potrà richiedere all’originario creditore sarà più elevata di quella che lui ha corrisposto originariamente! Infatti, l’importo sarà aumentato degli interessi dal giorno della domanda sino all’effettivo saldo. In conclusione, la somma pagata non è perduta per sempre, se si riesce a dimostrare che il credito vantato dal Condomino con il decreto ingiuntivo è infondato, il condomino potrà vedersi restituita, addirittura maggiorata, la somma pagata!
Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2025, n. 15318. Pres. Falaschi. Est. Scarpa.
<< Il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea, che contenga errori nel prospetto dei conti individuali per successivi periodi di gestione e che non sia altrimenti idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa, deve essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c.; se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso titolo idoneo nei confronti del singolo condomino, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito. >>
Il nostro commento:
Il caso trattato dalla Cassazione nella sentenza in commento è idoneo a riproporsi con frequenza nella prassi. Un bilancio consuntivo errato dal punto di vista aritmetico o di competenza delle singole spese deve essere impugnato dal condomino o il mero fatto di essere palesemente errato costituisce di per sé garanzia per il singolo condomino? La Suprema Corte specifica e onera il singolo condomino di impugnare il rendiconto errato nel termine perentorio disposto dall’art. 1137, comma 2, c.c.. La conseguenza della mancata impugnazione è la configurazione di un titolo che, seppur errato intrinsecamente e non idoneo ad incidere sull’origine del credito, costituisce base giuridica per la richiesta e la successiva emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino. È poi necessario, come di consueto e preliminarmente all’impugnazione, che il condomino abbia, alternativamente, espresso il proprio voto negativo avverso l’approvazione del bilancio consuntivo oppure che si sia astenuto o che fosse assente all’assemblea. In conclusione, la mancata correttezza del rendiconto consuntivo non è sufficiente a paralizzare la pretesa del Condomino nei confronti del singolo condomino, ma è necessario che lo stesso impugni il bilancio e ne faccia accertare giudizialmente l’illegittimità chiedendone l’annullamento.
Tribunale di Pisa G. Dott.ssa Teresa Guerrieri sent. 1014/2025 del 04/11/2025
<< La declaratoria di inefficacia del decreto ingiuntivo non esime il Giudice dal pronunciarsi sul merito della controversia, dovendo accertare la debenza delle somme richieste. Pertanto, pur venendo meno l'efficacia del provvedimento monitorio, il credito azionato resta oggetto di esame alla luce delle risultanze istruttorie e delle difese delle parti. >>
Il nostro commento:
Lo strumento processuale principe della materia condominiale è sicuramente il decreto ingiuntivo. L’Amministratore tra i suoi compiti ha certamente quello di mobilitarsi per riscuotere gli oneri non pagati nei confronti dei condomini morosi e per farlo spesso si affida al ricorso per l’ottenimento del decreto ingiuntivo. Quest’ultimo, rispetto al rito ordinario, è molto più veloce e dota in poco tempo l’Amministratore di un titolo valido per agire nei confronti del condomino moroso, essendo per legge provvisoriamente esecutivo. Tralasciando i tecnicismi che regolano questo procedimento, si vuole solamente far notare, in questo commento, come la sentenza del Tribunale di Pisa chiarisca un principio fondamentale: nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice non può limitarsi a dichiarare l’inefficacia del decreto, ma è tenuto a pronunciarsi nel merito del rapporto obbligatorio sottostante. Ne consegue che, anche in caso di revoca del decreto, il giudice deve accertare se il credito vantato dal Condominio sussista o meno, potendo giungere, all’esito dell’istruttoria, sia alla conferma del decreto ingiuntivo sia ad escludere l’esistenza della morosità.
Cassazione civile, sez. II, 19 Aprile 2025, n. 10361. Pres. Orilia. Est. Criscuolo.
<< L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale non è soggetto a particolari prescrizioni, sicché può assumere qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e la relativa comunicazione può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ne ha ricevuto effettiva notizia. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto efficace la comunicazione presso la precedente residenza anagrafica, ove il ricorrente ancora si recava - come dimostrato anche dalla circostanza che egli aveva ritirato la corrispondenza proveniente dal condominio, ivi indirizzata, sia prima che dopo la convocazione oggetto di causa - per provvedere al ritiro degli abiti dell'anziana madre ormai ricoverata in una struttura assistenziale). >>
Il nostro commento:
La sentenza dalla Suprema Corte enuncia un importante principio in tema di legittimità della convocazione dell’assemblea condominiale, spesso motivo di impugnazione della delibera stessa. È pacifico che, affinchè una delibera risulti validamente emanata, è necessario che tutti i potenziali interessati ad intervenire nel dibattito siano regolarmente convocati. Nel caso esaminato, in particolar modo, il destinatario aveva impugnato la delibera assembleare denunciando l’illegittimità della stessa, in quanto la notifica dell’assemblea era giunta allo stesso presso la di lui precedente residenza anagrafica. La motivazione sottesa a detta decisione è da riscontrare nella circostanza per cui il condomino, nonostante avesse mutato la propria residenza, si recava ancora abitualmente in quella presso cui era stata effettuata la notifica della convocazione e il Condomino resistente aveva dato prova della conoscenza concreta dell’avviso da parte del condomino. In conclusione, pur gravando sull’amministratore l’onere di effettuare la convocazione secondo le modalità previste dall’art. 66 disp. att. c.c. (raccomandata, PEC, fax o consegna in mani proprie) e agli indirizzi a sua conoscenza, l’eventuale violazione di tali prescrizioni non comporta automaticamente l’invalidità della delibera, trattandosi di vizio rilevante ai sensi dell’art. 1137 c.c., che resta tuttavia superato ove sia dimostrata, anche in via presuntiva, l’effettiva conoscenza dell’avviso da parte del condomino.
Tribunale di Napoli Sent. n. 8135/2025 del 19/09/2025 G. Dott.ssa Rita Nissim
<< Si deve a questo proposito osservare che ciascun condomino ha un diritto di “prendere visione” e di “estrarre copia” della documentazione condominiale, ma tale diritto va esercitato presso i locali ove si trovano gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall'amministratore (v. art. 1129 co. 2° e 1130 bis co. 1° c.c.). Ritenere pertanto che un condomino abbia “tout court” il diritto di esigere dall'amministratore che quest'ultimo proceda alla ricerca, alla copia ed all'invio di documenti, oltre a non trovare fondamento normativo, confligge con tali limiti ...Se per un verso l'amministratore ha l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità (art. 1130 n. 7), nonché di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 n. 8), per altro verso, la legge non prevede in capo allo stesso alcun obbligo di fornire copia della predetta documentazione a richiesta del singolo condomino...La ragione del resto è evidente: un simile obbligo appesantirebbe notevolmente l'attività di amministrazione specie se, come nel caso in esame, la richiesta sia, al tempo stesso, estesa ad eterogenee categorie di documentazione inerente la gestione...La legge sembra delineare un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l'esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione ... se è previsto il diritto del singolo condomino di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo, l'art. 1130 bis c.c. dispone espressamente che quest'ultimo ne debba estrarre copia a proprie spese, così come l'art. 1129 comma 2 c.c. prevede che l'amministratore comunichi “il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata >>
Il nostro commento:
Il Tribunale partenopeo nella sentenza in esame tratta la questione di un condomino eccessivamente puntiglioso che con le sue continue richieste appesantisce notevolmente l’attività dell’amministratore. In particolare, il Giudice ricostruisce come in generale, nella materia condominiale, se da una parte esiste un vero e proprio diritto del singolo proprietario a richiedere copia e ottenere in visione la documentazione condominiale dall’amministratore, dall’altra specifica come questa richiesta debba essere effettuata a spese proprie del condomino e nelle modalità concordate dall’Amministratore. Tuttavia, a volte, può accadere che le richieste del singolo condomino divengano eccessive e ciò vada ad arrecare un concreto danno all’Amministratore, il quale si domanda cosa può fare in una questione tanto fastidiosa. Va precisato come la legge preveda sempre dei bilanciamenti tra interessi contrapposti e se certamente tutela il condomino attento che vuole documentarsi su ciò che accade in condominio, parimenti non può essere accondiscendente con l’esercizio abusivo del diritto di richiedere copia dei documenti da parte del condomino e di conseguenza non prevede un obbligo per l’Amministratore di produrre immediatamente e ogni volta che il condomino lo chiede la documentazione In conclusione, le richieste del condomino devono certamente essere soddisfatte, ma solo entro limiti di ragionevolezza: quando diventano eccessive o sproporzionate, l’amministratore non è tenuto a darvi seguito in modo indiscriminato.
Tribunale Di Pisa G. Dott. Giuseppe Laghezza Sent. n. 880/2025 del 02/10/2025
<< Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso; - del resto l'introduzione del divieto di esercitare determinate attività nei fondi ricompresi nell'edificio condominiale rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare, e com'è noto l'art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento condominiale (assembleare, ossia quello non approvato da tutti i condomini) possano «in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni >>
Il nostro commento:
La sentenza in commento si inserisce nel flusso delle sentenze enunciate di recente dalla giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, sul tema della limitazione per il singolo condomino di adibire il proprio appartamento a un fine ulteriore rispetto a quello di abitazione. Il tema, seppur venuto alla ribalta in relazione alla limitazione di adibire l’immobile a B&B, è più ampio e, come nel caso in esame, può riguardare anche la possibilità di allestire nel proprio immobile un minimarket. La limitazione, di qualunque specie sia, rappresenta un onere reale che grava sul diritto di proprietà e, in particolare, la giurisprudenza lo ha qualificato come una servitù. Data la rilevanza dell’onere la giurisprudenza ha sancito che una limitazione sul godimento dell’immobile debba essere espressa all’interno del regolamento condominiale, che può essere costituito o modificato solamente con il consenso di tutti i condomini, e che, anche in presenza di ciò , questo non basta per poterlo opporre anche ai successivi acquirenti degli immobili. Infatti, nei confronti dei neoproprietari, la limitazione è valida solamente ove presente come nota di trascrizione sull’atto di compravendita. In conclusione, dunque, la sentenza del Tribunale di Pisa certifica ciò che la giurisprudenza ha sancito ormai in modo granitico di recente: è assolutamente legittimo adibire il proprio immobile a minimarket, essendo la scelta ricompresa nel godimento dell’immobile e rientrante nel perimetro del diritto di proprietà.
Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2025, n. 15341. Pres. Falaschi. Est. Scarpa.
<< L'opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole dei regolamenti condominiali che, vietando di adibire ad un certo uso uno o più immobili di proprietà esclusiva, costituiscono servitù reciproche, è subordinata alla trascrizione del peso…mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative…non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso >>
Il nostro commento:
La sentenza si connette strettamente ad altre che abbiamo già commentato riguardanti eventuali limiti gravanti sulle proprietà dei singoli immobili. Più in particolare, il caso di specie riguarda quei limiti che i condomini vogliono far valere e opporre al condomino nuovo acquirente. La sentenza della Cassazione ribadisce che eventuali limitazioni presenti nel regolamento condominiale incidenti sul godimento del bene, essendo qualificate come servitù, non possono essere fatte valere nei confronti del nuovo proprietario a meno che non vengano inserite in una apposita nota di trascrizione diversa da quella dell’atto di acquisto. Inoltre, la Suprema Corte sottolinea come, un generico rinvio nell’atto di compravendita definitivo ai limiti presenti nel regolamento condominiale, sia del tutto irrilevante e privo di qualsiasi valore. Di converso, invece, il neo acquirente deve prestare molta attenzione che non vi sia un puntuale e preciso richiamo al divieto presente nel regolamento di condominio, poiché il tal caso la giurisprudenza gli riconosce un vero e proprio valore di adesione pattizia all’obbligo: praticamente è come se il nuovo proprietario abbia sottoscritto espressamente la clausola del regolamento condominiale. In conclusione, non può essere vietato al neoproprietario di allestire una scuola di musica nel suo immobile solo perché tale evenienza era prevista e vietata nel regolamento condominiale che avendo natura pattizia, ed essendo stato stilato prima del suo acquisto, non può essere a quest’ultimo opposto, a meno che il divieto non sia espressamente richiamato nel rogito di compravendita.
Cassazione civile, sez. II, 31 Maggio 2025, Sent. n. 14714
<< Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni. >>
Il nostro commento:
Accade spesso nella vita di tutti i giorni nei condomini di discutere in merito alla natura privata o comune di un bene. Nella sentenza in commento la Suprema Corte enuncia un principio guida che può rivelarsi utile a risolvere molte controversie che sorgono in questo ambito. In prima battuta la Cassazione sottolinea come, fino a prova contraria, tutte le parti dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c. devono essere considerato comune. Tale presunzione può essere superata e, quindi, il singolo condomino può provare di essere l’esclusivo proprietario del bene conteso. A tal fine, tuttavia, la Corte di legittimità è abbastanza stringente. Infatti, affinchè un bene possa essere dichiarato di proprietà esclusiva di un soggetto è necessario risalire sino al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dello stabile, sostanzialmente al momento in cui si è costituito il condominio. In conclusione, il condomino che voglia far accertare la proprietà esclusiva di una delle parti dell’edificio indicate dall’art. 1117 c.c. deve essere in grado di risalire al primo atto di trasferimento dell’unità immobiliare, dimostrando che sin da quel momento il bene era stato sottratto alla comunione. Si tratta certamente di una prova tutt’altro che agevole, soprattutto negli edifici più risalenti, ma necessaria per vincere la presunzione legale di condominialità!